O que você precisa saber para alugar um imóvel no Brasil?

Alugar imóvel não é igual em qualquer lugar do mundo. Inúmeros aplicativos facilitam o acesso aos imóveis e de certa forma conseguiram uniformizar algumas regras, assumindo alguns riscos, mas nem tudo é tão simples.

Existem duas formas de alugar imóveis no Brasil, a curto prazo (aluguel de temporada) ou de longo prazo (30 meses). Nesse artigo, trabalharemos apenas com as particularidades do aluguel de longo prazo.

Existem várias regras comumente praticadas pelo mercado e uma Lei (Lei do Inquilinato 8.245/91) que rege a regulamentação desse tipo de locação. Por isso é muito importante conhecer-las e ficar atento aos termos do contrato que podem ser negociados a seu favor.  Vamos discutir os principais pontos sobre essa modalidade de aluguel.

 

Posse do Imóvel

Tão logo o imóvel for escolhido é importante que você exija que a comprovação de propriedade através de documentação. Parece estranho, não? Mas infelizmente algumas pessoas podem alugar imóveis de terceiros sem a devida autorização e se você não tomar as devidas precauções, posteriormente a Justiça pode exigir que você pague novamente a quantia equivalente ao dono de fato. Então, para evitar surpresas desagradáveis, solicite uma cópia atualizada do RGI – Registro Geral de Imóveis. Se o nome do Proprietário estiver ali, pode confiar e seguir adiante. Ainda assim, em alguns casos o imóvel pode não estar em nome do dono de fato, no caso de herdeiros. Isso acontece devido ao alto custo da taxa de transferência de posse. Nesse caso, você pode precisar da ajuda de um especialista para analisar a situação e buscar uma alternativa. 

 

Fiador

 É quase certo que o proprietário irá exigir a garantia de um fiador (pessoa residente no Brasil com renda comprovada), para o caso de você não pagar o aluguel. Isso é uma prática recorrente, visto que por Lei o fiador assume automaticamente essa dívida, em caso de não pagamento, conferindo a segurança de recebimento da receita ao Proprietário.

Contudo, para os estrangeiros pode ser difícil cumprir com esse requisito. Algumas alternativas que podem ser aceitas por alguns proprietários, são:

  • Carta da Empresa – Informando que o inquilino é funcionário da empresa e que a mesma se responsabiliza por pagamentos em atraso.
  • Seguro Fiança – Nesse caso o inquilino contrata com uma Seguradora um seguro fiança que cobre em média 3 vezes o valor do aluguel.

Outra alternativa a é locação do imóvel através de aplicativos como o Quinto Andar. Eles não exigem a figura do fiador.  Contudo o inquilino tem que pagar uma taxa de administração. Mas o lado negativo do Quinto Andar é que eles ainda não oferecem atendimento em inglês e isso pode ser um desafio para um estrangeiro, seja para entrar em contato, seja para entender as regras e o contrato.

 

Contas em dia

Solicite comprovante de que todas as contas estão em dia. São elas:

  • Condomínio (despesas relativas ao uso de áreas em comum em prédios e grupo de casas)
  • IPTU (Imposto Territorial Urbano)
  • Taxa de incêndio (paga anualmente ao Corpo de Bombeiros)
  • Luz, Gás, água

Isso evitará surpresas como corte de serviços ou até mesmo ações de despejo promovidas pelo não pagamento de uma dessas contas. É importante garantir que você não assumirá as consequências da inadimplência de um terceiro.

Tão logo a locação do imóvel tenha início, o inquilino será o responsável pelo pagamento dessas contas, na frequência a seguir:

Aluguel – pagamento mensal

Condomínio- pagamento mensal

IPTU – pagamento em conta única ou em 10 parcelas

Taxa de incêndio – pagamento anual

Luz, Gás, Água, Internet, TV, telefone – pagamento mensal

Seguro de Incêndio – Anual. Por lei a obrigação é do proprietário, mas ele pode repassar esse custo ao inquilino.

Cada uma dessas contas vem separadamente, o que pode parecer uma loucura para quem estava acostumado a pagar tudo em praticamente uma conta só. Por isso uma boa dose de organização é fundamental.

 

Prazo do Contrato

O prazo do contrato de locação de longo prazo é de 30 meses. Caso o inquilino encerre o contrato antes do prazo previsto, pode ser penalizado com o pagamento de multa.

Para evitar essa situação você pode:

– Negociar com o Proprietário um tempo inferior de contrato, caso tenha a certeza de que ficará no imóvel por menos tempo.

– Negociar a ausência de multas em caso de término antecipado, desde que você notifique com antecedência mínima de 60 dias, por exemplo.

Existe apenas um caso onde o inquilino está isento do pagamento de multa por término antecipado: em caso de transferência de cidade por motivos de trabalho. Nesse caso, basta apresentar uma notificação ao proprietário com 30 dias de antecedência, pelo menos, e cumprir com as obrigações de devolução do imóvel que abordaremos a seguir.

 

Manutenção residencial

Pela Lei do inquilinato a responsabilidade de manutenção do imóvel é do inquilino. Isso pode soar estranho caso você venha dos Estados Unidos, por exemplo, onde o proprietário é o responsável por quase todo tipo de reparo. Por isso é muito importante que o inquilino mantenha a manutenção em dia (portas, janelas, aparelhos de ar condicionado, piscina, etc). Caso contrário, quando da devolução do imóvel ele será obrigado a arcar com todas essas despesas de uma só vez, o que pode sair bem caro.

E aí vai uma dica: Considerando a responsabilidade do inquilino pela manutenção do imóvel é importante evitar a escolha de propriedades de difícil manutenção.  Por exemplo, uma parede de mármore branco em uma cobertura pode ser bem bonito. Mas se você considerar que o mármore escurece e que para manter aquela cor é necessário o polimento e aplicação de produtos especiais de tempos em tempos, talvez você reconsidere essa opção.

Outra dica importante é certificar-se de que o imóvel em si não tem nenhum problema de manutenção oculto.Já falamos um pouco sobre isso no artigo “Reduzindo o custo de manutenção residencial de expatriados”. Vale a pena dar uma lida no artigo e conferir as ações propostas.

 

Demais responsabilidades do Inquilino

Além do pagamento das contas em dia, manutenção do imóvel, o inquilino precisa se ater a outras obrigações previstas em Lei:

– Usar a propriedade de acordo com o combinado

– Devolver a propriedade no mesmo estado em que recebido, exceto desgaste natural.

– Pagar todas as contas devidas até o dia da devolução do imóvel

– Informar imediatamente ao proprietário sobre qualquer problema no imóvel

– Não modificar a parte interna ou externa da propriedade sem autorização por escrito do proprietário

– Respeitar as regras do Condomínio

 

Mas se o inquilino é responsável pela manutenção, qual é a responsabilidade do proprietário?

Aos olhos da Lei, o proprietário é responsável por:

  • Entregar o imóvel em condições plena de uso e em bom estado de conservação.
  • Realizar as manutenções estruturais do imóvelcomo problemas elétricos e hidráulicos, desde que os mesmos não tenham sido causados pelo inquilino ou seus visitantes.
  • Resolver problemas/defeitos do imóvel anteriores ao contrato de locação.

Contudo nesse último item temos uma situação nebulosa. Sem uma inspeção eficiente antes da entrada do imóvel dificilmente o inquilino poderá comprovar que alguns problemas de manutenção são decorrentes do contrato de locação anterior. Por isso, para evitar problemas, o ideal é contratar um profissional de segurança que possa atestar o estado do imóvel. Especialmente se o mesmo for antigo.

Adicionalmente, algumas cobranças de taxas extras de condomínio, por exemplo, pode ser de responsabilidade do proprietário. Mas nesse caso não dá para generalizar, tem que analisar o tipo de cobrança feita.

São muitas particularidades que tornam o processo um pouco complexo para quem entra em contato com esse universo pela primeira vez. Contudo, empresas de relocation, como a Simple City, oferecem  suporte para esse tipo de serviço, tornando o tudo muito mais fácil.