O que você precisa saber para alugar um imóvel no Brasil?

Alugar imóvel não é igual em qualquer lugar do mundo. Inúmeros aplicativos facilitam o acesso aos imóveis e de certa forma conseguiram uniformizar algumas regras, assumindo alguns riscos, mas nem tudo é tão simples.

Existem duas formas de alugar imóveis no Brasil, a curto prazo (aluguel de temporada) ou de longo prazo (30 meses). Nesse artigo, trabalharemos apenas com as particularidades do aluguel de longo prazo.

Existem várias regras comumente praticadas pelo mercado e uma Lei (Lei do Inquilinato 8.245/91) que rege a regulamentação desse tipo de locação. Por isso é muito importante conhecer-las e ficar atento aos termos do contrato que podem ser negociados a seu favor.  Vamos discutir os principais pontos sobre essa modalidade de aluguel.

 

Posse do Imóvel

Tão logo o imóvel for escolhido é importante que você exija que a comprovação de propriedade através de documentação. Parece estranho, não? Mas infelizmente algumas pessoas podem alugar imóveis de terceiros sem a devida autorização e se você não tomar as devidas precauções, posteriormente a Justiça pode exigir que você pague novamente a quantia equivalente ao dono de fato. Então, para evitar surpresas desagradáveis, solicite uma cópia atualizada do RGI – Registro Geral de Imóveis. Se o nome do Proprietário estiver ali, pode confiar e seguir adiante. Ainda assim, em alguns casos o imóvel pode não estar em nome do dono de fato, no caso de herdeiros. Isso acontece devido ao alto custo da taxa de transferência de posse. Nesse caso, você pode precisar da ajuda de um especialista para analisar a situação e buscar uma alternativa. 

 

Fiador

 É quase certo que o proprietário irá exigir a garantia de um fiador (pessoa residente no Brasil com renda comprovada), para o caso de você não pagar o aluguel. Isso é uma prática recorrente, visto que por Lei o fiador assume automaticamente essa dívida, em caso de não pagamento, conferindo a segurança de recebimento da receita ao Proprietário.

Contudo, para os estrangeiros pode ser difícil cumprir com esse requisito. Algumas alternativas que podem ser aceitas por alguns proprietários, são:

  • Carta da Empresa – Informando que o inquilino é funcionário da empresa e que a mesma se responsabiliza por pagamentos em atraso.
  • Seguro Fiança – Nesse caso o inquilino contrata com uma Seguradora um seguro fiança que cobre em média 3 vezes o valor do aluguel.

Outra alternativa a é locação do imóvel através de aplicativos como o Quinto Andar. Eles não exigem a figura do fiador.  Contudo o inquilino tem que pagar uma taxa de administração. Mas o lado negativo do Quinto Andar é que eles ainda não oferecem atendimento em inglês e isso pode ser um desafio para um estrangeiro, seja para entrar em contato, seja para entender as regras e o contrato.

 

Contas em dia

Solicite comprovante de que todas as contas estão em dia. São elas:

  • Condomínio (despesas relativas ao uso de áreas em comum em prédios e grupo de casas)
  • IPTU (Imposto Territorial Urbano)
  • Taxa de incêndio (paga anualmente ao Corpo de Bombeiros)
  • Luz, Gás, água

Isso evitará surpresas como corte de serviços ou até mesmo ações de despejo promovidas pelo não pagamento de uma dessas contas. É importante garantir que você não assumirá as consequências da inadimplência de um terceiro.

Tão logo a locação do imóvel tenha início, o inquilino será o responsável pelo pagamento dessas contas, na frequência a seguir:

Aluguel – pagamento mensal

Condomínio- pagamento mensal

IPTU – pagamento em conta única ou em 10 parcelas

Taxa de incêndio – pagamento anual

Luz, Gás, Água, Internet, TV, telefone – pagamento mensal

Seguro de Incêndio – Anual. Por lei a obrigação é do proprietário, mas ele pode repassar esse custo ao inquilino.

Cada uma dessas contas vem separadamente, o que pode parecer uma loucura para quem estava acostumado a pagar tudo em praticamente uma conta só. Por isso uma boa dose de organização é fundamental.

 

Prazo do Contrato

O prazo do contrato de locação de longo prazo é de 30 meses. Caso o inquilino encerre o contrato antes do prazo previsto, pode ser penalizado com o pagamento de multa.

Para evitar essa situação você pode:

– Negociar com o Proprietário um tempo inferior de contrato, caso tenha a certeza de que ficará no imóvel por menos tempo.

– Negociar a ausência de multas em caso de término antecipado, desde que você notifique com antecedência mínima de 60 dias, por exemplo.

Existe apenas um caso onde o inquilino está isento do pagamento de multa por término antecipado: em caso de transferência de cidade por motivos de trabalho. Nesse caso, basta apresentar uma notificação ao proprietário com 30 dias de antecedência, pelo menos, e cumprir com as obrigações de devolução do imóvel que abordaremos a seguir.

 

Manutenção residencial

Pela Lei do inquilinato a responsabilidade de manutenção do imóvel é do inquilino. Isso pode soar estranho caso você venha dos Estados Unidos, por exemplo, onde o proprietário é o responsável por quase todo tipo de reparo. Por isso é muito importante que o inquilino mantenha a manutenção em dia (portas, janelas, aparelhos de ar condicionado, piscina, etc). Caso contrário, quando da devolução do imóvel ele será obrigado a arcar com todas essas despesas de uma só vez, o que pode sair bem caro.

E aí vai uma dica: Considerando a responsabilidade do inquilino pela manutenção do imóvel é importante evitar a escolha de propriedades de difícil manutenção.  Por exemplo, uma parede de mármore branco em uma cobertura pode ser bem bonito. Mas se você considerar que o mármore escurece e que para manter aquela cor é necessário o polimento e aplicação de produtos especiais de tempos em tempos, talvez você reconsidere essa opção.

Outra dica importante é certificar-se de que o imóvel em si não tem nenhum problema de manutenção oculto.Já falamos um pouco sobre isso no artigo “Reduzindo o custo de manutenção residencial de expatriados”. Vale a pena dar uma lida no artigo e conferir as ações propostas.

 

Demais responsabilidades do Inquilino

Além do pagamento das contas em dia, manutenção do imóvel, o inquilino precisa se ater a outras obrigações previstas em Lei:

– Usar a propriedade de acordo com o combinado

– Devolver a propriedade no mesmo estado em que recebido, exceto desgaste natural.

– Pagar todas as contas devidas até o dia da devolução do imóvel

– Informar imediatamente ao proprietário sobre qualquer problema no imóvel

– Não modificar a parte interna ou externa da propriedade sem autorização por escrito do proprietário

– Respeitar as regras do Condomínio

 

Mas se o inquilino é responsável pela manutenção, qual é a responsabilidade do proprietário?

Aos olhos da Lei, o proprietário é responsável por:

  • Entregar o imóvel em condições plena de uso e em bom estado de conservação.
  • Realizar as manutenções estruturais do imóvelcomo problemas elétricos e hidráulicos, desde que os mesmos não tenham sido causados pelo inquilino ou seus visitantes.
  • Resolver problemas/defeitos do imóvel anteriores ao contrato de locação.

Contudo nesse último item temos uma situação nebulosa. Sem uma inspeção eficiente antes da entrada do imóvel dificilmente o inquilino poderá comprovar que alguns problemas de manutenção são decorrentes do contrato de locação anterior. Por isso, para evitar problemas, o ideal é contratar um profissional de segurança que possa atestar o estado do imóvel. Especialmente se o mesmo for antigo.

Adicionalmente, algumas cobranças de taxas extras de condomínio, por exemplo, pode ser de responsabilidade do proprietário. Mas nesse caso não dá para generalizar, tem que analisar o tipo de cobrança feita.

São muitas particularidades que tornam o processo um pouco complexo para quem entra em contato com esse universo pela primeira vez. Contudo, empresas de relocation, como a Simple City, oferecem  suporte para esse tipo de serviço, tornando o tudo muito mais fácil.

 

Abrindo uma conta bancária no Brasil

Engana-se quem pensa que esse artigo trás alguma solução mágica para que o estrangeiro consiga abrir uma conta bancária com rapidez aqui no Brasil. Infelizmente isso ainda não é possível. Contudo, existem algumas dicas que podem agilizar o processo.

O primeiro passo para abrir uma conta bancária no Brasil é ter os documentos adequados em mãos. Esses documentos podem variar, considerando que cada banco possui seu próprio protocolo, mas geralmente consiste em:

  • Comprovante de rendimento– Documento que comprove que o estrangeiro possui renda suficiente para se manter no país. Geralmente uma declaração da empresa ao qual está vinculado ou cópia da carteira de trabalho pode ser suficiente para esse fim.
  • RNE – Registro Nacional do Estrangeiro: Documento obrigatório para todos os estrangeiros com visto temporário ou permanente, independente do tempo que permaneçam no país.

Para emissão desse documento é necessário fazer o Registro Nacional de Migrantes (RNM) na Policia Federal no prazo de até 90 dias da entrada no país com o visto temporário (exceção de estrangeiros com visto de trabalho que precisam se registrar em até 30 dias).

O problema é que muitas vezes o prazo para agendamento do RNM na polícia federal pode levar até 30 dias e o prazo para a emissão do RNE, de 30 a 180 dias. Ou seja, pode levar até 7 meses para que o estrangeiro tenha finalmente seu documento em mãos.

Outro documento aceito pelos bancos é a Carteira Nacional de Habilitação. Mas para a obtenção da mesma, existe outro longo processo a ser seguido

  • CPF – Cadastro de Pessoa Física:Documento emitido pela Receita Federal que serve para identificar os contribuintes. Além de ser necessário para a abertura de uma conta, o documento também é importante para o contrato de aluguel do imóvel e contrato de linha de telefone celular.

Estrangeiros com qualquer relação de trabalho no Brasil (empregado, administrador, investidor) é considerado como residente fiscal desde o primeiro dia de chegada ao país.

Estrangeiros sem vinculo de trabalho são considerados residentes depois de 183 dias, consecutivos ou não, no país no intervalo de 12 meses.

Atualmente o estrangeiro já pode solicitar esse documento de forma automática em representações do país no exterior, o que é uma enorme vantagem.

  • Comprovante de residência: O estrangeiro precisa apresentar uma cópia de conta de luz, água ou telefone fixo em seu nome. A obtenção desses documentos está atrelada a obtenção do CPF.

 

Como escolher o Banco adequado?

Geralmente as empresas que trazem estrangeiros ao Brasil como expatriados já possui algum tipo de convenio com os Bancos. Ter um bom relacionamento com o gerente para que esse processo seja mais fluido é a melhor saída. Bancos privados, com presença em outros países costumam ser mais flexíveis na lista de documentos obrigatórios e ainda podem disponibilizar um funcionário que fale inglês, o que é crucial no processo.

Ainda assim, o estrangeiro pode ter muita dificuldade em entender toda a papelada e regras que são disponibilizadas apenas em português. Sendo assim, ter um amigo de confiança ou um profissional que o ajude a ultrapassar essa barreira inicial será útil para que você contrate o serviço com segurança.

Exposto os documentos, prazos e possíveis dificuldades, seguem algumas dicas vitais para agilizar esse processo:

  • Se você for expatriado por uma empresa, converse com seu contato no RH. Provavelmente ele tem relacionamento com o gerente responsável pela conta da empresa o que pode facilitar.
  • Se você não tiver o suporte de sua empresa, escolha um banco acostumado a trabalhar com estrangeiros. Consulte seus conhecidos no país ou busque ajuda de uma empresa especializada.
  • Solicite o CPF antes da chegada ao Brasil. Isso fará toda a diferença.
  • Agende o registro na Policia Federal antes da chegada ao Brasil.
  • Defina o local de moradia o quanto antes, mesmo que seja um contrato temporário.

Sem conta bancária a vida de um estrangeiro fica muito limitada, o que pode dificultar na sua adaptação ao país. Sendo assim, o grande segredo para agilizar a abertura de uma conta bancária é relacionamento com o Banco e coordenação. Estar preparado com todos os documentos e alinhado aos processos a serem seguidos logo após a chegada ao país fará toda a diferença.

A difícil arte de escolher um Fornecedor

 

Contratar um fornecedor pode parecer simples. Mas não é bem assim. Às vezes, com maior frequência do que desejamos, independente do Fornecedor utilizado os problemas se repetem. “A culpa é do mercado”, “Todas as empresas são iguais”, são as justificativas que geralmente ouvimos. Mas será que é isso mesmo? Será que não existe nada que possa mudar essa realidade?

De tempos em tempos é normal que as empresas repensem suas ações e olhem para dentro, para seus recursos internos. Alguns acham tratar-se apenas de uma forma de economizar em tempos de crise. Mas esse é um dos movimentos mais importantes de estratégia que se bem conduzidos, pode trazer soluções a grandes desafios da organização.

Não é novidade que os expatriados são um recurso caro e que nem sempre se obtém o retorno do investimento esperado. Às vezes no meio do assigment a família não se adapta ao país ou o expatriado recebe uma oferta de trabalho e todo o recurso, humano e material, usado para aquele fim some no ar.

Acontece que manter um recurso como esse dá trabalho. E custa dinheiro. Cursos de ambientação cultural, suporte para instalação em casa, apoio para manutenção residencial. É difícil manter todo esse arsenal ou até mesmo justificá-lo quando uma empresa passa por um período de contenção de despesas e ainda precisa justificar ou administrar as frustrações de funcionários locais que naturalmente fazem comparações.

Olhando por esse ângulo, parece que temos uma equação sem solução. Mas quando olhamos o contexto de forma estratégica e o papel que cada pessoa tem na organização, o horizonte se expande.

Desde os tempos mais remotos os homens buscam soluções para resolver problemas, elaborando planos e estratégias que auxiliem no processo. Atualmente essas estratégias estão mais estruturadas e referendadas por grandes acadêmicos e são utilizadas com frequência por grandes empresas. Uma dessas é a Research Based View (RBV), criada originalmente em 1959 por Edith Penrose mas que foi incrementada por outros acadêmicos ao longo das décadas.

Essa Escola Estratégica aborda o papel dos recursos internos, em especial as pessoas como fonte de recursos, que são essenciais para a existência e perenidade da organização em um ambiente altamente competitivo e que está em constante mudança. Ela obriga os gestores a olharem para dentro da organização e a pensar sobre como potencializar ao máximo um recurso, uma vez que o capital humano é estratégico para a organização.  Quanto mais você consegue adequá-las ao processo, dar orientação, direção a um resultado, mais sua empresa se torna um diferencial competitivo.

Se você conseguir potencializar o que é valoroso, raro e o que não imutável, maiores as chances de sucesso por meio de uma vantagem competitiva sustentável.

No caso do expatriado que possui uma expertise única, o que justifica todo o investimento da empresa ao levá-lo a um novo país? Como podemos potencializar esse recurso?  Como podemos deixá-lo mais produtivo?  Que problemas roubam o seu tempo e que o impede de se concentrar no trabalho? O que o frustra?

Quanto mais focado eles estiverem no negócio, mais valor e mais diferencial competitivo eles trarão para organização.

A pesquisa Mobility Brasil 2019 conduzida pela empresa Global Line em parceria com a Worldwide ERC, trás algumas fontes de insatisfação de um expatriado. Algumas são questões internas, que compete a própria empresa  a busca de soluções, como qualidade de informação oferecida na proposta, oportunidade de carreira após transferência. Mas outras dizem respeito a questões que fogem da atividade primária da empresa e que muitas vezes são terceirizados ou sequer são atendidas, como a falta de flexibilidade para atender a necessidades específicas e individuais (30%), qualidade de prestadores de serviço contratados (24%) e apoio fornecido a família (16%)

Bem, mas você pode dizer que para atender essas questões, as expectativas dos expatriados, basta ter recursos generosos para fornecer cursos de ambientação cultural constante ou recursos para suporte diário, o que é totalmente inviável com a realidade atual e o cenário econômico que vivemos.  Só que não.

Da mesma forma que a organização olha para dentro de si mesma em busca de soluções, é possível fazer o mesmo exercício com os recursos necessários para manter a motivação e produtividade de expatriados.

Você já pensou no que pode ser feito de diferente nos serviços de suporte contratados para esse fim? No que os fornecedores podem fazer de diferente para atender a uma necessidade específica que você tenha? Que tal olhar para dentro e ver o que precisa ser feito, em termos de serviço para atender a esse público específico?

E não falo aqui do serviço em si, mas sobre “Como” ele poderia ser feito. Esqueça por um momento que talvez isso não exista no mercado ou que pode ser caro. Faça apenas esse exercício.

Feito isso lembre-se, as empresas foram criadas para atender as necessidades do mercado. Isso é um fato. Então como podemos fazer para que essas necessidades sejam colocadas em prática? Considerando as insatisfações existentes, o que o seu fornecedor pode propor de diferente para atender as demandas específicas de uma forma mais efetiva? Que tipo de produto poderia ser criado para esse fim? O que você pode exigir no seu modelo de funcionamento para que o processo melhore? Pode sugerir nova estrutura? Novo perfil de colaboradores? E o melhor, o que ele pode fazer de diferente?

O ciclo de vida das empresas não é mais o mesmo. Antes era comum ver empresas centenárias, com décadas de vida com uma presença constante e marcante no mercado. Hoje temos fusões, compras, onde adquirir o concorrente é a forma mais fácil de “assimilar” habilidades ou até mesmo tirá-lo do campo. Na área de serviços em relocation isso também ocorre. Só que inovar vai muito além da tecnologia e habilidades. Está também ligado ao fazer diferente, sem repetir modelos, conhecendo seu negócio a fundo. Pensar novas formas sobre como a entrega do seu Fornecedor pode ser feita é inovar. Você sai do comum e encontra algo que finalmente cabe no seu processo.

Sendo assim, o poder está com você. O que você quer fazer? O que você quer mudar? Como você deseja contratar? Essa mudança de perspectiva faz toda a diferença.

Reduzindo o custo de manutenção residencial de expatriados

Não tem nada mais frustrante do que lidar com problemas de manutenção recorrente em casa de expatriados, não é mesmo? Por mais simples que o problema seja, eles demandam muito tempo e coordenação até mesmo porque qualquer erro afeta a segurança da família ali instalada.

 

Imagino que já deve ter passado pela sua cabeça algumas formas de minimizar esses problemas, afinal de contas, recorrências excessivas impactam na produtividade do expatriado no trabalho e até mesmo na sua, que não consegue se dedicar a outras atividades mais estratégicas.

 

Realizar vistorias preventivas periódicas nas residências e conversar com os expatriados sobre as responsabilidades quanto a manutenção residencial são as estratégias mais comuns, e até mesmo recomendadas, mas elas não são eficientes sem o levantamento da situação real do imóvel antes assinatura do contrato de aluguel.

 

A melhor alternativa é identificar os potenciais problemas de manutenção que um imóvel pode apresentar antes de se comprometer com a locação.

 

Não se trata de uma vistoria de entrada onde se pontua o estado do imóvel. É muito mais do que isso. Trata-se de uma inspeção técnica, com profissional qualificado, que irá levantar todas as irregularidades e vícios de manutenção que em um primeiro não estão aparentes a olho nú. Dessa forma ele consegue assegurar a segurança e adequação do espaço para a nova família elencando as ações que precisam ser conduzidas pelo proprietário antes da mudança.

 

Bom, mas você deve estar pensando que isso pode deixar o processo mais lento, correto? Isso é de fato uma possibilidade. Mas as realizações dessas inspeções reduzem consideravelmente os problemas a médio/longo prazo, o custo de manutenção e facilitam a devolução da residência ao término do contrato. Sendo assim, considerando todo o processo envolvendo o imóvel (contratação, manutenção e devolução), essa ação realmente faz a diferença.

 

É sempre possível inovar e buscar novas soluções para aqueles antigos dilemas e deixar o seu dia mais simples. Por isso a Simple City está sempre em busca dos melhores processos.

 

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